みなさん、こんにちは。
マイホームを購入してローンを組んだとき、多くの人が活用する「住宅ローン控除」。これは、ローン残高に応じて所得税や住民税が軽減される、とてもありがたい制度です。
ですが、ふとこんな疑問がよぎることもありませんか？
「ローンは利息がつくから、早く繰上返済した方が得なんじゃないの？」
結論から言うと、「ケースバイケース」です。でも安心してください。この記事を読めば、自分にとって繰上返済が得かどうか、そしてこれからの金利動向への備えも、しっかり判断できるようになります。
住宅ローン控除ってどういう制度？
まずは制度の基本をおさらいしておきましょう。
住宅ローン控除（正式には「住宅借入金等特別控除」）は、年末のローン残高の0.7%を上限に、最大13年間にわたって所得税や住民税から控除される制度です。
たとえば、年末時点での住宅ローン残高が3,000万円だとすると…
3,000万円 × 0.7% = 年間21万円
この21万円が、その年に支払う税金から差し引かれます。つまり、実質的に0.7%の“補助金”を受けているような状態になるのです。
金利と控除率の関係を知ろう
ここでポイントになるのが、「実際の住宅ローン金利」と「控除率（0.7%）」の関係です。
考え方はシンプルです。
実質の利息負担 = 金利 − 住宅ローン控除率（0.7%）
▼ たとえば…
- ローン金利：1.0%
- 控除率：0.7%
- 実質の利息負担：1.0% − 0.7% = 0.3%
つまり、実質的に0.3%の金利でお金を借りていることになります。この場合、繰上返済せずに資金を他の目的に回す方が得になるケースもあります。
しかも最近では、変動金利が0.6%を切るような超低金利ローンも。そんな場合は実質的に「お金を借りながら利益が出る」なんてことも起こりえます。
でも、繰上返済が有利になるケースもある
もちろん、「住宅ローン控除があるから繰上返済しなくていい」と単純には言えません。以下のようなケースでは、むしろ繰上返済を積極的に検討すべきです。
✔ 金利が高い
控除が0.7%あっても、残りの金利分が重くのしかかってきます。利息負担を減らすためには、返済によって元本を減らすのが有効です。
✔ 控除期間が終わりそう or 終わっている
住宅ローン控除の恩恵は最長13年。期間が終わると、単なるローンとしての負担だけが残ります。この場合は繰上返済を検討した方がよいです。
✔ 税金が少なくて控除を使い切れていない
年収が低い、あるいは扶養が多いなどで所得税・住民税が少ないと、そもそも控除を受けきれないことも。その場合、制度の恩恵は小さくなります。
今後の金利上昇にも注意が必要！
さらに、最近注目されているのが日本の金利上昇リスクです。
長らく続いた超低金利政策が、2024年ごろから見直されつつあり、今後は住宅ローン金利も上がっていく可能性があります。特に変動金利で借りている人は要注意です。
▼ 金利上昇時のリスクと対策
- 月々の返済額が増える可能性がある
- 借入当初の「低金利メリット」が消える
- 固定金利への借り換えを検討するタイミングが来るかも
- 繰上返済が「金利上昇に備える手段」になる
いまは実質負担が低くても、将来的には負担が増える可能性がある。こうした「長期的な目線」も、住宅ローンの返済戦略には欠かせません。
結局、どう判断すればいい？
繰上返済するかどうかは、次の3点を見れば大体の判断ができます。
| チェック項目 | ポイント |
|---|---|
| 金利は0.7%以上？ | はい → 負担が大きく繰上返済の検討余地あり |
| 控除をフルに活用できている？ | いいえ → 控除の恩恵が薄く、返済のメリットが大きくなる |
| 控除期間は残っている？ | いいえ → 控除の恩恵が終了し、返済メリットが増す |
まとめ｜節税と返済のバランスを見極めよう
住宅ローン控除は強力な節税制度。でも、常にそのまま借り続けるのが正解とは限りません。
- 📌 低金利かつ控除をフル活用できているなら、慌てて返さなくてもOK
- 📌 金利上昇や控除の終了が見えてきたら、繰上返済で備える
マイホームは人生の大きな買い物。住宅ローンもただの「借金」ではなく、制度をうまく活用すれば味方になります。
これからの金利動向も見据えて、自分に合った返済戦略を立てていきましょう！
